樓市博弈“棋局”
　　
　　限購(gòu)、打折、降價(jià)、促銷、觀望、僵持、約談……今年樓市的‘金九銀十’注定不會(huì)平靜。開(kāi)發(fā)商、買房人、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)、中央政府、地方政府，各個(gè)參與者都在這場(chǎng)‘樓市調(diào)控大戲’中表達(dá)著自己的訴求，不斷地博弈，不斷地協(xié)調(diào)，也不斷地改變著樓市的走勢(shì)。
　　
　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年8月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8880元/平方米，較上月微漲0.07%，是去年9月以來(lái)的最低漲幅。其中56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，44個(gè)城市環(huán)比下跌，是去年9月以來(lái)下跌城市最多的一個(gè)月。
　　
　　樓市似乎已走到一個(gè)臨界點(diǎn)，接下來(lái)將何去何從，還要看各方博弈的最終結(jié)果。
　　
　　開(kāi)發(fā)商與買房人
　　
　　博弈關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)
　　
　　10組買房人中有6組表示目前還沒(méi)下定買房決心，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。繼續(xù)降價(jià)還是硬扛，購(gòu)房還是觀望，買房人與開(kāi)發(fā)商的博弈還將繼續(xù)。
　　
　　進(jìn)入“金九銀十”之際，樓市正發(fā)生著微妙的變化?！霸敢饨祪r(jià)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，特別是像通州這樣的地方，很多已經(jīng)下降30%以上?！闭谕ㄖ菽硺潜P(pán)看房的購(gòu)房人韓女士對(duì)新金融記者表示。
　　
　　近日，通州樓市被炒得最熱的無(wú)疑是2009年地王項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚“5折”開(kāi)賣的消息。據(jù)報(bào)道，潤(rùn)楓領(lǐng)尚近期推出的特價(jià)房源13000元/平方米起售，而該樓盤(pán)在網(wǎng)上的備案價(jià)則達(dá)到了2.5萬(wàn)元/平方米。9月4日，在潤(rùn)楓領(lǐng)尚的售樓處，售樓員劉先生卻對(duì)新金融記者表示，所謂“打?qū)φ邸钡恼f(shuō)法其實(shí)是一種誤讀?！?3000元/平方米只是幾套小戶型開(kāi)間的價(jià)格，不足10套，大多數(shù)房源都是90平方米左右的兩室和三室，均價(jià)15000元/平方米?！痹撌蹣菃T表示，“2.5萬(wàn)元/平方米的備案價(jià)也不是實(shí)際銷售價(jià)格，之前的價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右，特價(jià)房相當(dāng)于打了85折?！睋?jù)劉先生介紹，針對(duì)200多套房源，他們計(jì)劃排號(hào)350組，截至當(dāng)天已經(jīng)排了280組?！敖患{2萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)才有機(jī)會(huì)選到特價(jià)房，有興趣的話要盡快交?！痹撌蹣菃T對(duì)記者表示。
　　
　　潤(rùn)豐地產(chǎn)副總經(jīng)理鄭德強(qiáng)表示，之所以2011年5月26日領(lǐng)取銷許以來(lái)，僅以17947元/平方米的價(jià)格成交一套房源，主要原因是當(dāng)時(shí)與一家網(wǎng)站計(jì)劃合作網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)，最終沒(méi)有談成，也耽誤了這批房源的銷售?！安贿^(guò)通州房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯，這次我們正好借著公司10周年的名義推出特價(jià)房，希望能夠撬動(dòng)市場(chǎng)?！编嵉聫?qiáng)對(duì)新金融記者說(shuō)。
　　
　　據(jù)新金融記者觀察，雖然一小時(shí)左右來(lái)潤(rùn)楓領(lǐng)尚售樓處的看房人就有20余組，不過(guò)并不像售樓員說(shuō)的那樣所有人都急著交排號(hào)費(fèi)。在回市區(qū)的公交車上，記者發(fā)現(xiàn)旁邊的兩位買房人趙女士和鄒女士也拿著潤(rùn)楓領(lǐng)尚的戶型圖。鄒女士對(duì)記者表示，她們兩人還準(zhǔn)備在通州的其他樓盤(pán)多看看?！斑@邊的生活配套、教育配套還很不足，去市區(qū)因?yàn)殡x地鐵站有一段距離，只有自己開(kāi)車才方便一些，而且我覺(jué)得接下來(lái)降價(jià)樓盤(pán)應(yīng)該會(huì)越來(lái)越多，可以再對(duì)比一下?！?BR>　　
　　進(jìn)入8月以來(lái)，通州已經(jīng)有多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)“驚爆”降價(jià)。先是華業(yè)東方玫瑰A9號(hào)樓推出60套特價(jià)房，均價(jià)1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米，降幅超過(guò)4000元/平方米;接著是潤(rùn)楓領(lǐng)尚推出均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房，金隅花石匠也計(jì)劃推出60套左右特價(jià)房源，均價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米。京貿(mào)國(guó)際城近日也針對(duì)9月開(kāi)盤(pán)的3棟樓，報(bào)出了1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，值得一提的是，這已經(jīng)是該樓盤(pán)半年多來(lái)的第二次大幅降價(jià)。
　　
　　開(kāi)發(fā)商的積極降價(jià)，與購(gòu)房人的持續(xù)觀望形成了鮮明對(duì)比。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)46個(gè)城市的購(gòu)房人進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，共有44.37%的購(gòu)房者選擇在“金九銀十”拒絕出手，而愿意在此階段購(gòu)房的占24.17%，另外34.79%的購(gòu)房者表示暫時(shí)觀望。新金融記者對(duì)4家通州樓盤(pán)售樓處中10組購(gòu)房人的隨機(jī)調(diào)查也印證了這一觀點(diǎn)。10組買房人中有6組表示目前還沒(méi)下定買房決心，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。繼續(xù)降價(jià)還是硬扛，購(gòu)房還是觀望，買房人與開(kāi)發(fā)商的博弈還將繼續(xù)。
　　
　　另外值得注意的是，新金融記者所走訪的通州樓盤(pán)售樓處，大多對(duì)“降價(jià)”的說(shuō)法較為抵觸。“我們不叫降價(jià)，是公司周年慶推出的特價(jià)房源?！薄拔覀冞@是推出的全新戶型，首次亮相低價(jià)回饋，不是整體降價(jià)?！焙脦讉€(gè)樓盤(pán)的售樓員總是不斷糾正新金融記者對(duì)該樓盤(pán)降價(jià)的說(shuō)法。
　　
　　據(jù)鄭德強(qiáng)介紹，開(kāi)發(fā)商不愿直面“降價(jià)”的原因，是因?yàn)檫€有另一層面的博弈?！耙坏┻x擇降價(jià)，必然要面對(duì)老業(yè)主的詰難，潤(rùn)楓領(lǐng)尚由于是第一批房源，推出特價(jià)房的壓力要小很多?！?BR>　　
　　華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國(guó)際城都因降價(jià)引發(fā)過(guò)老業(yè)主的維權(quán)，兩個(gè)樓盤(pán)都曾因此被推上輿論的“風(fēng)口浪尖”。華業(yè)東方玫瑰8月中旬向老業(yè)主提出相應(yīng)的賠付方案才勉強(qiáng)平息事端。京貿(mào)國(guó)際城在2010年底降價(jià)至1.98萬(wàn)元/平方米時(shí)，曾對(duì)前期高于2萬(wàn)元/平方米價(jià)格購(gòu)房的業(yè)主實(shí)施差額返還，此次報(bào)出了1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)后，天涯、貓撲等論壇上都已出現(xiàn)業(yè)主要求退房和維權(quán)的帖子。
　　
　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹對(duì)新金融記者表示，通州位于北京遠(yuǎn)郊，近期供應(yīng)量較大，之前投資購(gòu)房比例較高，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快是其大幅降價(jià)的主要原因?！巴ㄖ莸慕祪r(jià)在北京已有向房山、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)域蔓延的趨勢(shì)。而在天津，一些供應(yīng)量大的區(qū)域預(yù)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)10%-15%的降幅?！眳惨俦硎?。

    切身感受：
　　
　　中秋節(jié)樓市一夜回到兩年前
　　
　　在某地鐵口某項(xiàng)目一直打著大個(gè)的廣告牌，今天突然看到廣告換了，換成別的項(xiàng)目的廣告了。新廣告沒(méi)說(shuō)別的，只說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格掉下來(lái)4千來(lái)元，原來(lái)那個(gè)項(xiàng)目說(shuō)距離地鐵350米，這個(gè)項(xiàng)目說(shuō)距離地鐵零距離。
　　
　　我剛準(zhǔn)備停下來(lái)照個(gè)照片，就涌上來(lái)好幾個(gè)姑娘、小伙子，問(wèn)是不是要買房子?可不可以到他們的項(xiàng)目看看，還有免費(fèi)車接送。我說(shuō)對(duì)你們的項(xiàng)目還有所了解，并且不買房，就不打擾你們了，有人就問(wèn)是不是做調(diào)查的?能不能介紹給要買房的親戚朋友，我要走了，還有人喊，房?jī)r(jià)比這個(gè)便宜，看看還能有優(yōu)惠。
　　
　　賣房怎么像菜市場(chǎng)了?北京賣房的這種街頭大戰(zhàn)很有意思，我在微博上發(fā)了幾張照片，還有人問(wèn)怎么相信小廣告，不相信咋行?開(kāi)發(fā)商在小廣告上投入的人力、物力、財(cái)力可真不少呢。
　　
　　一場(chǎng)幾個(gè)大戰(zhàn)在這個(gè)中秋小長(zhǎng)假似乎就算已經(jīng)開(kāi)始了，而不少項(xiàng)目的價(jià)格好像一夜之間就回到兩年前了。商戰(zhàn)如戰(zhàn)場(chǎng)，其斗爭(zhēng)之激烈似刀光劍影，其結(jié)果之慘烈也像腥風(fēng)血雨。
　　
　　最近搜房專業(yè)門戶網(wǎng)，一直在做搜房狂的活動(dòng)，開(kāi)始我以為是湊夠500人就能團(tuán)購(gòu)五折房呢，后來(lái)還有三折房。經(jīng)過(guò)打聽(tīng)知道這是一種促銷廣告行為，能夠獲得最低折扣的只有搖號(hào)出來(lái)一個(gè)幸運(yùn)者。但是，后來(lái)我在想，這么大的促銷力度，并且比買彩票機(jī)會(huì)大多了。我想剩下的那499個(gè)購(gòu)房者不會(huì)甘心夠原價(jià)房子的，差距這么大，他們?cè)趺茨芷胶?以前打個(gè)九五折還有老業(yè)主造反的呢?何況五折、三折?
　　
　　我感覺(jué)，問(wèn)題不是這么簡(jiǎn)單?有沒(méi)有人會(huì)組織500個(gè)同伙起哄?然后自己弄套便宜房子?我倒真感覺(jué)這是為大幅度降價(jià)探路、摸底呢。
　　
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅庫(kù)存量再創(chuàng)新高，合計(jì)111013套，而今年年底或?qū)⒊?3萬(wàn)套，與最低的時(shí)候相差一倍。如此大的庫(kù)存量并存的是消化不足的市場(chǎng)，供需失衡狀態(tài)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。同時(shí)，我們看到近期北京均價(jià)不足1.5萬(wàn)的樓盤(pán)已經(jīng)出爐不下十家。
　　
　　一些區(qū)域降價(jià)明顯，例如通州、大興、房山等北京郊區(qū)，此外，北京最受關(guān)注的中心城區(qū)，朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，部分急于用錢的房主無(wú)奈只得降價(jià)出手，在調(diào)控毫無(wú)松動(dòng)跡象的背景之下，北京降價(jià)現(xiàn)象愈演愈烈。
　　
　　2010年初，在通州新城利好消息的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)一路猛漲，到了2010年3、4月份，九棵樹(shù)周圍的房?jī)r(jià)漲到了2萬(wàn)元/平方米，一些項(xiàng)目甚至喊出了向3萬(wàn)元/平方米邁進(jìn)的口號(hào)。K2清水灣、北京ONE、月亮河公園、珠江拉維小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)國(guó)際城等成為了當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的代表。為吸引購(gòu)房者關(guān)注，北京部分區(qū)域降價(jià)明顯，超低價(jià)樓盤(pán)逐漸浮出水面。在限購(gòu)令等政策的影響下，北京樓市成交量半年內(nèi)降一半。
　　
　　比如，通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了暴漲與暴跌，在經(jīng)過(guò)了暴躁后的通州樓市，又恢復(fù)到了兩年前的價(jià)格水平，這與2009年底時(shí)的價(jià)格不相上下。通州昔日的地王項(xiàng)目，如今竟以預(yù)售價(jià)的一半叫賣，上演著樓市瘋狂的“跳水秀”。據(jù)了解，通州地王項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚兩棟樓的預(yù)售均價(jià)在2.6萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/平方米左右，目前卻以1.3萬(wàn)元/平方米起價(jià)。時(shí)下半價(jià)樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)兩家以上。
　　
　　截至9月份，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價(jià)在5000元/平方米左右，此價(jià)格遠(yuǎn)低于去年7000元/平方米左右的樓面價(jià)。8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，起始價(jià)為4億元，最終由珠江投資以4.06億元成交，折合樓面價(jià)3987元/平方米。這位下一步降價(jià)打開(kāi)了大門。
　　
　　除新盤(pán)外，二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。部分急于用錢的業(yè)主，曝出驚天低價(jià)，最高降價(jià)達(dá)102萬(wàn)。望京房?jī)r(jià)松動(dòng)，均價(jià)跌破2萬(wàn)，有的已經(jīng)喊出1.9萬(wàn)的起價(jià)。海淀最便宜樓盤(pán)抄底均價(jià)僅僅是1.4萬(wàn)/平米。通州二手房市場(chǎng)一路下行，量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)更被多次報(bào)道明顯下跌。通州二手房市場(chǎng)十大低價(jià)樓盤(pán)震撼出爐，均價(jià)低至6400元。
　　
　　這個(gè)幾乎和兩年前真差不多，如果所有項(xiàng)目都這樣的而結(jié)果，就說(shuō)明調(diào)控雖然沒(méi)有打到基本目的，但是也算起到了積極地作用。

    國(guó)內(nèi)多地樓市風(fēng)行假摔
　　
　　盡管“限購(gòu)”擴(kuò)容的落地懸而未決，而房產(chǎn)稅擴(kuò)大的消息也子虛烏有，但依舊從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商再次考慮以“價(jià)”換量，多地樓盤(pán)高調(diào)打折促銷，卻又是一場(chǎng)令購(gòu)房者空歡喜的“假摔”。此外，房?jī)r(jià)同比漲幅回落的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也存在著“假摔”，大量入市的郊區(qū)項(xiàng)目拉低了瘋漲的市區(qū)房?jī)r(jià)。
　　
　　北京市某樓盤(pán)項(xiàng)目早在8月就做了廣告：84平方米房源每平方米售價(jià)僅12500元。相對(duì)于周邊超過(guò)每平方米16000元的均價(jià)，這一價(jià)位很是引人關(guān)注。9月3日，該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房者云集，但僅有9位幸運(yùn)者靠搖號(hào)獲得此類特價(jià)房。而沒(méi)有優(yōu)惠的房源均價(jià)與周邊則相差無(wú)幾。
　　
　　最低價(jià)的優(yōu)惠房源一般購(gòu)房者根本無(wú)法獲得，房源總數(shù)極為稀少，購(gòu)買條件又比較苛刻。杭州某樓盤(pán)近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米，相對(duì)11000元/平方米以上的銷售均價(jià)，這一價(jià)格極為誘人，然而，整個(gè)樓盤(pán)僅有一套這樣的房源，并要求一次性付款，而這套房源還是超大的268平方米。
　　
　　南京也有樓盤(pán)加入“假摔”的隊(duì)伍。近日，南京江北房?jī)r(jià)回到“6”字頭的新聞在當(dāng)?shù)亓鱾?，然而江北樓盤(pán)，只有一套房子的價(jià)格是6288元/平方米，其他房源的銷售均價(jià)仍在7300元/平方米左右。
　　
　　模糊購(gòu)買條件的降價(jià)、送面積，則是另一種銷售手法。某知名地產(chǎn)公司借助團(tuán)購(gòu)的方式，將其杭州下沙項(xiàng)目均價(jià)拉低到8900元/平方米，比起之前的13558元/平方米，降價(jià)三成多，同時(shí)開(kāi)發(fā)商表示每套房送30-50平方米的面積。在看似極大優(yōu)惠的背后，是面積計(jì)算的小伎倆。該項(xiàng)目是酒店公寓，上次推出的房源實(shí)行“買一層送一層”，表面上每平方米13558元，實(shí)際單價(jià)卻為6779元/平方米，而這次實(shí)行的購(gòu)買方式不再是買一層送一層。加上送的面積，這回實(shí)際價(jià)格每平方米6427元，每平方米降價(jià)僅為352元，而宣傳中則有近5000元/平方米的降幅。
　　
　　房?jī)r(jià)的“假摔”不僅能吸引不明就里的購(gòu)房者，也能在一定程度上試探出購(gòu)房者心理底線。此外，大城市的住宅銷售均價(jià)也存在“假摔”，由于郊區(qū)低價(jià)項(xiàng)目的大量入市，掩蓋了中心城區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)，城市的平均房?jī)r(jià)被拉低。
　　
　　北京高積壓樓盤(pán)已超過(guò)800個(gè)業(yè)主出售意愿強(qiáng)烈
　　
　　望京某門店的經(jīng)紀(jì)小夏最近兩周的努力都白費(fèi)了。“已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)賣出一套房了，這個(gè)月獎(jiǎng)金又要泡湯?！鄙显碌祝∠慕哟晃幌胭I兩居的客戶，陪著看了十幾套房，“其中有三套，客戶都比較滿意，但都超過(guò)心理價(jià)位二三十萬(wàn)，業(yè)主都不愿降那么多，最后一套也沒(méi)簽下來(lái)。”
　　
　　到本月初，北京二手房成交已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月處于低位，零成交樓盤(pán)和積壓房源明顯增多。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月上旬零成交項(xiàng)目達(dá)3200個(gè)，其中超過(guò)800個(gè)樓盤(pán)積壓房源超過(guò)10套。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，諸多高積壓樓盤(pán)四季度將面臨價(jià)格深度下跌。
　　
　　“零成交樓盤(pán)持續(xù)擴(kuò)大，從數(shù)量級(jí)上來(lái)說(shuō)是歷史的高峰，而其中大量業(yè)主求售無(wú)果的樓盤(pán)，則將成為下一步二手樓盤(pán)領(lǐng)跌的風(fēng)向標(biāo)。”鏈家地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張?jiān)路治?，“此外，零成交樓盤(pán)中約160個(gè)樓盤(pán)在最近兩月的新增掛牌量超過(guò)5套，屬于業(yè)主出售意愿相當(dāng)高的樓盤(pán)。也就是說(shuō)，在業(yè)主競(jìng)相出售之下，成交依然長(zhǎng)期掛零，賣方心理壓力與買方選擇性壓價(jià)都會(huì)擴(kuò)大，這類樓盤(pán)四季度領(lǐng)跌也將成為必然?！?BR>　　
　　事實(shí)上，高積壓樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，8月份的平均降幅為8%，單價(jià)下調(diào)了1000至2000元。“但其與全市平均掛牌價(jià)相比，仍然高出兩三千元，至少再降10%，才與房源市場(chǎng)均價(jià)持平，這樣成交頹勢(shì)有可能有所回轉(zhuǎn)?！睆?jiān)卤硎尽?BR>　　
　　而在當(dāng)前零成交樓盤(pán)中，大約有一半樓盤(pán)房源掛牌量低于3套，甚至有200多個(gè)樓盤(pán)在8月份以后基本沒(méi)有掛牌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有相當(dāng)部分小業(yè)主在出售難度大增情況下，扛價(jià)心理仍然堅(jiān)挺，部分轉(zhuǎn)售為租或直接退出市場(chǎng)，因此，“金九”零成交樓盤(pán)格局不會(huì)有本質(zhì)的改變。